Modificaciones arquitectónicas en fincas urbanas en Madrid

Normalmente, los cambios en la configuración original de una finca se producen por segregación de una porción, por agrupación de una finca con otra, por agregación o por división de la finca en fincas registrales independientes.

Los administradores de fincas en Madrid conocen bien las modificaciones arquitectónicas que pueden sufrir las fincas urbanas en cuanto al aumento o disminución de superficie. Por ley, estas modificaciones deben ser realizadas por el titular registral de la finca. En caso de que la finca sea ganancial pero esté inscrita a nombre de uno de los cónyuges, la modificación la puede llevar a cabo el cónyuge titular. Vamos a ver con más detalle las diferentes modificaciones arquitectónicas que pueden sufrir las fincas urbanas:

SEGREGACIÓN DE LA FINCA

Se denomina segregación a la modificación de la finca que consiste en separar de la finca originaria una porción de superficie para constituir una finca independiente. Tanto la segregación como la división de fincas son operaciones de modificación de fincas muy parecidas. En la división, las fincas resultantes son más de una sin existir una finca resto. A la hora de aplicar una u otra opción dependerá de las circunstancias dadas.

En un principio hay que optar por la segregación por una razón de impuestos. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentado grava al 1% la modificación de la finca. Si se opta por la segregación, el impuesto recaerá solo sobre la finca segregada y si se opta por la división, el impuesto recaerá sobre toda la finca. En el caso de que la finca resto se componga de parcelas discontinuas, la solución que proponen los administradores de fincas es la de la división.

Solo se puede segregar una porción de finca rústica o urbana, siempre contando con disponer de una licencia municipal de segregación y una declaración de innecesaridad. La licencia de segregación tiene una validez de tres meses y no debe interpretarse en un sentido literal. Normalmente se autoriza a segregar una porción pequeña de otra más grande, ese suele ser el procedimiento habitual, por ejemplo, segregar una porción de 80 metros de una superficie de 500 metros. También se podría segregar la parte mayor de la menor, pero este procedimiento no suele utilizarse.

En la escritura de segregación debe aparecer el lindero o punto cardinal de la finca matriz donde se va a efectuar la segregación de la finca. Después se describirá la finca segregada y la situación en la que va a quedar la finca matriz que ahora pasa a denominarse finca resto.

Puede ocurrir que a la finca matriz se le hayan practicado sucesivas segregaciones y algunas de ellas aún no se han inscrito en el registro, en ese caso, hay que indicar que la finca matriz tiene una superficie resultante de la última segregación practicada aunque no coincida con la que resulta del registro.

La escritura de segregación debe contener un requerimiento expreso del segregante para que se pueda notificar la segregación a la administración correspondiente mediante el envío de una copia autorizada.

En el caso de las fincas rústicas, además de disponer de la correspondiente licencia o declaración de innecesaridad, la división o segregación de la finca debe efectuarse respetando la unidad mínima de cultivo que en condiciones normales y salvo pocas excepciones, es de 2.500 metros para fincas de regadío y 2 hectáreas y media para fincas de secano. Si se lleva a cabo una segregación sin respetar estas limitaciones se considerará nula, de ahí la importancia de especificar en la descripción de la finca rústica que se trata de una finca indivisible por debajo de la unidad mínima de cultivo.

A pesar de ello, se permite la segregación o división en las siguientes circunstancias:

• Si se trata de cualquier clase de disposición a favor de los propietarios de las fincas colindantes, siempre que la finca que se divide o segrega, como la colindante, no resulte de una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
• Si la porción que se ha segregado se destina de un modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente a fines industriales u otros de carácter no agrario, siempre que se disponga de la licencia prevista en la legislación de fincas urbanas y después se acredite la finalización de la edificación o construcción dentro del plazo establecido en la correspondiente licencia.

• Si es una consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente (retracto) establecido previamente en la legislación especial de arrendamientos rústicos.

• Si se produce por una causa de expropiación forzosa.

Si hablamos de las segregaciones de alguna parte de una vivienda o locales comerciales, en el régimen de propiedad horizontal vigente hasta la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que se llevó a cabo en junio de 2013, no era necesaria la licencia municipal, pero sí una autorización de la comunidad de propietarios o la previsión de los estatutos de la comunidad de vecinos que permitiera la segregación sin necesidad de llegar a un acuerdo por parte de la comunidad

Según el artículo 10, 3b de la Ley de Propiedad Horizontal, después de la modificación por la ley 8/2013 del 26 de junio, se exige la autorización administrativa a la hora de llevar a cabo la división material de pisos o locales comerciales y sus anejos con el objetivo de formar otros más reducidos e independientes y para el aumento de su superficie por la agregación de otras partes colindantes en el mismo edificio, o por la disminución mediante segregación de alguna de sus partes.

Este requisito no queda enervado por contar en los estatutos de la comunidad de propietarios la posibilidad de llevar a cabo segregaciones sin necesidad de una autorización previa de la junta de propietarios. Por lo tanto, a la hora de efectuar cualquier segregación división o agrupación de fincas es preciso obtener licencia expresa y aprobación por parte de la junta de vecinos, a razón de tres quintos de los propietarios, o tres quintos de las cuotas, aun cuando la probabilidad de segregar, dividir o agrupar componentes se encuentre recogida en los estatutos de la comunidad de vecinos.

La DG, en la resolución del 20 de marzo de 2014, llega a la conclusión de que cualquier segregación de una vivienda o local debe contar con la autorización administrativa en todos los casos estipulados, ya que si se omite constituye un defecto que impide la inscripción en el registro de la operación. Por tanto, cualquier modificación del régimen de propiedad horizontal que aumente o disminuya el número de elementos privativos, se encontrará sujeto a la necesidad de la pertinente autorización administrativa como requisito imprescindible para la inscripción en el registro correspondiente.

DIVISIÓN DE LA FINCA

Se considera una división de una finca a la modificación que consiste en sustituir una finca registral por otra que resulte de su fragmentación, reparto u organización en espacios más pequeños. El gravamen se establecerá sobre la totalidad de la finca. Al igual que en el caso de la segregación, la división requiere también de una licencia municipal y que se respete la unidad mínima de cultivo.

La legislación urbanística prohíbe la división de fincas rústicas que estén ubicadas en núcleos de población. La ley contempla como actos reveladores de una posible parcelación urbanística en fincas rústicas aquellos lugares en los que pueda haber distintos titulares a los que corresponde un uso individualizado de una parte del inmueble. Estos casos pueden ser la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso, cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o también de una acción, participación o cualquier otro derecho societario.

AGRUPACIÓN DE FINCAS

La agrupación resulta de la fusión de dos o más fincas registrales que se unen para formar una nueva. El gravamen que marca la ley para este tipo de fincas también es del uno por ciento. Se pueden agrupar fincas de diferentes propietarios o con distinto carácter, es decir que se pueden juntar fincas que sean gananciales de los cónyuges con fincas privativas de uno solo de ellos.

Si ocurriera uno de estos casos es necesario precisar en la agrupación de fincas el porcentaje de participación de cada uno de los integrantes de la agrupación en la finca resultante. Por ejemplo, si A y B aportan una finca de 500 metros cada una, en la finca agrupada se constituye un pro indiviso del 50 por ciento. También existe la posibilidad de agrupar distintas fincas que no sean colindantes y que tengan una finalidad común a la hora de explotarlas.

AGREGACIÓN DE FINCAS

La agregación consiste añadir a una finca inscrita, una finca o una porción segregada de otra finca. La finca que se va a agregar, o la suma de las fincas que se vayan agregando, no pueden ser superiores a la quinta parte de la finca que va a recibir la agregación.

Las ciudades están llenas de edificios con anomalías importantes y nadie sabe que están ahí. De vez en cuando aparece una humedad, o una grieta y se llevan a cabo pequeñas reparaciones en las zonas afectadas, pero sin duda esas pequeñas reparaciones son solo parches que no solucionan el estado precario del edificio y los problemas vuelven a aparecer. Este tipo de situaciones son las que hacen crecer el malestar en las comunidades, porque aunque la mayoría dispone de seguro de comunidad de propietarios (independiente del seguro obligatorio de la vivienda), no es suficiente para solucionar este tipo de inconvenientes.

Se dan casos de humedades no solucionadas, goteras en garajes que siempre afectan a los mismos propietarios, o defectos de construcción que no se solucionan y resulta una auténtica pesadilla para los vecinos que tienen que sufrir en sus propias carnes estas situaciones. Entre las obligaciones de un administrador de fincas está la de solventar estos problemas y tratar de compensar a los vecinos afectados.

El administrador es el profesional capacitado y experimentado para ofrecer soluciones a los vecinos en situaciones graves. De hecho, los requisitos para ser administrador de fincas pasan por normalizar situaciones que pueden derivar en serios problemas de convivencia en una comunidad, de ahí que deba aconsejar la contratación de determinados profesionales o tomar decisiones en base a abaratar costes.

En el colegio de administradores de fincas de Madrid conocen bien la figura del “arquitecto de cabecera”. Se trata de una persona formada en arquitectura y capacitada para efectuar el diagnóstico de un problema determinado en un edificio y ofrecer las soluciones técnicas pertinentes.

LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

 Entre las funciones del administrador de fincas está la de contratar a los mejores profesionales, incluido a este arquitecto que puede ser la solución definitiva a los continuados parches que se suelen poner en un edificio con problemas estructurales. Será el encargado de ordenar un examen exhaustivo del edificio en base a los problemas detectados por los propietarios.

En la administración de propiedades, las normas de las comunidades de vecinos son sagradas y el administrador de fincas debe buscar la armonía entre las partes contando con los mejores aliados para ello. El arquitecto de cabecera será la persona que buscará el mayor beneficio de la comunidad en cuanto a sus intereses económicos, personales, seguridad y la buena ejecución de las reformas.

Es imprescindible que los propietarios tengan confianza en esta persona y tener en cuenta su opinión profesional en las juntas a la hora de tomar decisiones, ya que pueden tener mucha importancia en el futuro del edificio.

A veces se comete el error de mirar a los profesionales como las personas necesarias para la firma de documentos oficiales y los encargados de dar el pistoletazo de salida a algunos proyectos. Pero en administración de fincas, todos sabemos que es necesario contar con especialistas cuyo peso profesional nos ayudarán a solventar situaciones complicadas y a tomar decisiones que en muchos casos pueden ser complicadas como puede ser la demanda a una constructora por defectos estructurales en un edificio, por ejemplo.

En la ley de las comunidades de vecinos, el administrador debe ser la figura principal en la que confíen todos los propietarios, al igual que los profesionales contratados para las necesidades de la comunidad y todos deben remar en la misma dirección para llevar a buen puerto el gobierno de la misma.